今年汛情叠加疫情之下，郑州商业地产增量和消化情况如何?

2021年10月22日，CBRE世邦魏理仕发布《2021年三季度郑州房地产市场回顾与展望》，解析郑州商业地产市场最新发展状况与趋势。

零售　前三季度郑州零售物业累计新增39.5万平方米

据其数据，2021年前三季度，郑州零售物业市场累计新增39.5万平方米，仅第三季度便实现新开5个项目，主要分布于郑州周边近郊(荥阳、中牟、巩义)，预计今年第四季度郑州商业市场将有36.7万平方米新增供应，主要聚焦在成熟区域存量改造。

整体新增需求方面，服饰(40%)和美妆个护(30.3%)表现突出。

奢侈品牌加码郑州市场快速扩张，LVMH、Kering等已进驻郑州市场的奢侈品集团开始在本地纳入更多品牌，同时加大了线下渠道投入，快闪店、时装秀和社群活动等多样化形式备受青睐。

餐饮业态方面，外来餐饮首店更加青睐核心商圈项目，海底捞旗下新创子品牌苗师兄鲜炒鸡开出2家门店，来自西安的餐饮品牌“太食兽”“兰湘子”开始布局郑州市场，网红茶饮和咖啡品牌也持续加码，深圳精品创意咖啡Akimbo首进郑州，星巴克和奈雪开店持续加密。

体验业态方面，作为疫后重建末端，体验业态复苏压力较大，新增需求以新颖娱乐类的夜店、酒馆及Live⁃House为主，而新能源汽车前三季度拓展迅猛，其中核心商圈新增6个新能源品牌合计8家店，预计下半年将向次级商圈拓展。

商业　郑州商业首层平均租金位于全国前列

“涝疫结合”下，市场在第三季度经受了较大考验，加之“双减”政策的发布，社区型/区域型购物中心均受到不同程度的影响。市场整体空置率上升至9.6%。

租金方面，本季度郑州商业核心商圈的首层平均租金上升至45.2元/平方米/天，季度同比上升17.1%。郑州商业平均租金首层达到701.6元/平方米/月，季度同比下降11.2%，从全国看，郑州商业平均租金首层位于前列。

其中，核心商圈商业的平均租金首层达到1403.1元/平方米/月，季度同比增长17.1%，次商圈商业平均租金首层为220.5元/平方米/月，季度同比下降18.7%。

“中国有一句古话叫物以稀为贵。”世邦魏理仕郑州分公司副总经理、郑州及西安顾问及交易服务·商业部董事张桐解释说，郑州市场这两年消费需求强劲，但真正优质的商业载体比较少，这间接导致了商户选址、实际经营上都将更多的能量积聚在头部商场上，社区型、准区域型商业在消费聚集度和吸引力上稍有不足。

张桐预测，未来，随着城市进一步发展和头部商业运营商进入郑州市场，将大幅提升郑州商业的综合开发及运营品质，同时，市场平均租金水平也将有序回落至合理水平。预计到2024年、2025年郑州商业市场发展会有比较大的转折点。

写字楼　三季度全市平均租金报价较上半年上涨2%

写字楼方面，2021年三季度，郑州共录得6个新项目入市，总计新增供应量25.71万平方米。

三季度全市净吸纳量显著提升，共录得14.26万平方米，从租赁交易的行业分类来看，生物医药、专业服务及保险行业表现活跃。整体空置率较上半年小幅上升1.99个百分点至18.1%，各商务区的空置率对比发现，高铁商务区、中央商务区、龙子湖的空置率均有所增加，主要原因均有新项目入市，大量新增房源待去化;花园路片区及金水路片区的供需相对平衡。全市平均租金报价录得每月每平方米103.7元，较2021年上半年上涨2%，其中甲级写字楼的租金水平有4%的降幅，乙级写字楼有5%的增幅。

世邦魏理仕郑州分公司顾问及交易服务·办公楼部经理王磊认为，未来，郑州写字楼市场的新增供应量将会持续增长，新增供应将主要集中在郑东新区，常西湖新区因其定位也承接了部分定向产业的转移和搬迁。而随着龙湖副CBD、运河两岸、郑州东站东广场、龙子湖、中原科技城等区域新建写字楼的持续入市，郑州写字楼市场的租金差将会持续缩减。

延伸　郑州的商业还处在上升阶段，两三年后有更多惊喜

不久前，上海、北京、广州、天津、重庆被率先列入国际消费中心城市培育名单。实际上，郑州也一直推动国际消费中心城市建设与申报，在这方面需要补齐哪些短板?

张桐认为，国际消费中心城市需要的一些维度，比如优质的商业存量、头部商业企业的进驻、首店品牌的数量、国际化商业活动的植入等都会为申报加分。

“郑州市场的发展还处在上升阶段，远没有达到发展非常成熟的过程。”张桐说，郑州是一个增长和发展速度非常快的、年轻的城市，相信会在2~3年后有更多惊喜。

张桐还提到，从头部商业运营商来看，郑州商业外来者并不多，这让大家会认为郑州是一个相对保守和低调的城市，实际上无论从品牌进驻情况、首店数量，还是品牌销售额，都让大家看到了一个不一样的郑州。

另外，随着郑州文旅板块包括建业电影小镇、只有河南·戏剧幻城等的火爆，以及中原文化的持续出圈，郑州未来还有很大的提升空间，包括商代王城遗址历史文化区建设，这些都可能让城市商业进行一次重构。(记者杨桂芳)