日前,证监会发布消息称,将进一步深入推进基础设施REITs试点,研究制定基础设施REITs扩募规则,同时,抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。
据了解,针对基础设施REITs扩募,不少基金公司都在积极筹备,在系统、人员、投研、资产筛选等方面做好前期准备工作。
华夏基金表示,公司在积极与原始权益人和监管机构就基础设施REITs扩募进行沟通,希望能为扩募规则的制定贡献一份力量。
中航基金不动产投资部表示,从公募基金管理人的角度,需要加大对可扩募资产的筛选力度,待扩募规则一旦落地,随即展开扩募工作。
中金基金相关负责人士表示,基于中金参与多单境外REITs发行与扩募的经验积淀及对境外REITs市场的持续研究,将与合作伙伴在政策法规框架内积极推动公募REITs的扩募尝试。“参考海外市场经验,扩募是REITs市场健康成长的必由之路,专业的人员、符合标准的项目、前瞻的研究工作、公司平台的资源支持缺一不可。”
平安基金表示,公司已经搭建起涵盖项目执行、基础资产投资、运营全流程的专业团队,对应中后台部门也做好了扩募准备。
多家公募基金管理人评估,基础设施REITs扩募可能会存在定价、原始权益人认定、信息披露等诸多难点。
在华夏基金看来,参考上市公司再融资的经验,基础设施REITs扩募相比首发的主要难点在定价方面。定价需要权衡基础设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益,还要考虑二级市场价格等因素,合理的定价非常重要。
华夏基金表示,扩募可能对存量持有人权益造成一些影响:如果扩募的对象都是原持有人,那么扩募的定价就要考虑基础设施项目的估值。如果定价过高,原持有人的利益就会被损害;如果扩募对象全部都是新投资者,那么定价除了要考虑项目的估值,还需要考虑基础设施REITs二级市场价格。此时如果定价过低,原持有人和原始权益人的利益就会被损害。 “希望后续相关规则能充分考虑各方利益,制定相应规则,实现投资者利益的保护和基础设施REITs的良性发展。”华夏基金相关人士说。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚表示,建议监管机构明确定价方式和操作流程,实现REITs扩募的可持续发展。另外,目前政策还不支持通过收购第三方资产扩募的方式,建议探索PRE-REITs基金到公募REITs较为明确的退出方式,解决直接退出的障碍,包括如何定义原始权益人,原始权益人持有不低于20%份额的战配,以及原始权益人需要满足回收资金运用要求的相关规定。
平安基金表示,目前来看,基础设施扩募还存在不少难点:一是原始权益人如何界定。如扩募资产是外部第三方公司的资产,第三方公司是否应界定为原始权益人?如界定为原始权益人,并要求其购买至少20%以上的扩募部分基金份额,则同一个基础设施REITs将存在两个及以上原始权益人,如何界定多个原始权益人之间的权利义务关系;二是新的基金份额如何定价。REITs扩募往往需要融资,资金可以来源于自有资金或债务融资,也可能来源于发行新的基金份额。若发行新份额,通常有全体配售和增发两类,增发的定价规则也是扩募的重点;三是信息披露的问题。
“以上问题需要相关政策的支持,建议尽快出台扩募的政策与规则。A股上市公司的相关规定已经比较成熟,海外REITs的扩募实践经验丰富,都可以为基金设施公募REITs提供较好的借鉴。”平安基金相关人士说。