虽然3月LPR“按兵不动”,但广州地区各银行房贷利率近日又有松动,吹起阵阵暖风。记者走访发现,在2月四大银行将首套执行利率下调至LPR+80BP(5.4%)后,近日个别国有银行再次积极调整利率,目前中国农业银行利率已降至5.2%;部分外资银行甚至首套房执行利率与LPR齐平为4.6%。有业内人士表示,目前广州一手住宅库存依然高企,预计未来一段时间广州房贷利率仍有一定下行空间。
广州多家银行积极调整房贷利率
近日,广州的首套房贷执行利率再次降至新低4.6%,有银行提出与LPR齐平的方案。“利率最低的话,我们可以做到广州这边的利率下限。”渣打银行工作人员向记者表示,“个人收入、负债、购买楼盘的建筑年份、贷款期间等因素都会影响最终的贷款利率,但如果是我们合作的开发商,会比其他银行有优势。”
今年开春以来,多家银行对广州地区房贷利率积极调整。2月,四大银行首套房利率从此前的LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%);二套房利率从此前的LPR+120BP(5.8%)下调至LPR+100BP(5.6%)。不过,不少银行并未就此“停步”,除了类似渣打银行的外资银行政策积极,个别国有银行也非常进取。中国农业银行工作人员向记者表示,“我们现在房贷利率首套+60BP,执行利率为5.2%;二套+80BP,执行利率为5.4%。”
“目前我们银行放款额度充足,预计一两个星期就可以放款”,股份制银行也不甘示弱,据广发银行工作人员口径,“目前我行二手房首套房贷和二套房贷利率最低为LPR+55BP、LPR+75BP,即5.15%和5.35%,资料齐全即可安排放款。”
卖力吆喝的不只是银行,购房者陈小姐向记者表示,在万科金域曦府,销售人员向她极力推荐汇丰银行,更表示由于友好合作关系,可以争取更优惠的利率。“即使利率吸引,我还是需要把手头房子卖掉,预算才够。”陈小姐表示,自家物业从去年9月开始已经放售,但一直未能以目标价格卖出,令置换计划一再拖延。”
“取消LPR加点,大家才愿意入场”
不只是广州,记者梳理发现,目前,成都、苏州、南京、杭州等地房贷利率出现了不同程度的下调,首套房贷执行利率逐渐下降到5%以下的水平,部分城市针对优质客户同样降至4.6%的最低利率,这些地区均为前期楼市热点地区。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“过去虽然有房贷政策放松的信号,但很多贷款利率还是超过了5%的水平,而当前各类低利率政策中,开始不断出现了和LPR齐平的政策,这也说明房贷的成本朝着最大限度放松的方向演变。从购房者的角度看,对于后续每年的月供还款确实有减负效应。而对于银行来说,当期房贷的节奏确实需要加快,要尽量做到此类低利率贷款产品无捆绑营销的内容,真正为顾客降低按揭贷款成本。”
广州世联研究院副院长崔登科则认为,目前银行利率下调依然缓慢,对市场的刺激作用不大。“银行应该取消LPR加点,这样大家才愿意入场。”
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,利率还有下降的趋势,直到达到最低利率水平,比如首套房降至LPR,二套房降至LPR+60。但李宇嘉同时认为,“这是底线,就如同首付比例非限购城市最低20%,限购区域最低30%,也是底线一样。”
广州一手去化周期达14.2个月,开发商谨慎推新
信贷市场放松,房贷利率下降,却未让广州楼市成功迎来小阳春。崔登科表示,今年小阳春依然成色不足。在去年下半年成交转冷影响下,早期多区的放量供应更是无法及时消化。
克而瑞数据显示,截至今年2月底,广州一手住宅库存为10.6万套,同比上升23.46%;库存面积约1190.9万平方米,同比增长18.09%。这也是自去年9月起,广州连续6个月住宅库存记录超10万套。按照近6个月市场库存消化的速度计算,广州现有的住宅库存需要14.2个月消化。克而瑞广佛指出,按照行业公认的库存警戒线,只要库存量超过12个月,就被认为存销比过大,存货压力较大,存在积压和滞销的风险。
在库存高压的情况下,开发商也日趋谨慎推新。据广州中原研究发展部统计,3月,广州住宅新批供应3209套(32.59万平方米),面积同比下滑17%,比去年同期广州陆续收紧供应、严格“限价”阶段还低。从推货区域结构来看,本月无区域供应超10万平方米以上,属于较罕见现象,供应量较大的区域为增城、番禺、黄埔、南沙。供应量较大的项目有黄埔万科城市之光、增城珠江弘阳时光荟、金地半山风华等。不少非热点区新盘,收筹情况不理想,即使选择开盘,成交去化表现亦“乏善可陈”,因此开发商计划推迟入市速度,待更多利好消息落地后再计划推售。
海珠区去化周期较高,增城多板块库存“不健康”
由于买家信心仍处于重建阶段,广州大多数区域住宅库存均高于警戒线。全市11区当中,中心区以海珠压力最为明显,全市来说增城区积压最多,高达277.42万平方米。根据克而瑞统计,截至2月底,黄埔、白云、番禺、南沙、花都以及增城六区一手住宅库存面积超百万平方米。海珠区去化周期高达15.7个月,拥有32.04万平方米、2551套的货量,成为广州中心六区去化周期最长的区域。
有业内人士指出,去化周期长主要由于海珠区目前均价门槛较高,而目前高房价项目的竞争也较为激烈。克而瑞数据显示,今年3月上半月海珠区一手住宅均价超8万元/平方米,套均价在1144万元左右。
除了年初开盘的中海观澔府以及未来的品越华府(越秀赤沙TOD项目)等新项目入市加剧区域存量压力。事实上,在3月,多区高价项目同台抢客,天河的汇景台,单价约12万-14万元/平方米,在开盘不足一个月内再次加推,首日去化近7成;白云东平板块1600万元/套起的华远云和墅,在3月初推出18套叠墅单位,当日成交16套,大多高端项目已提前布局客户多时,海珠的千万级高端项目要脱颖而出并不容易。
而刚需买家较为集中的区域增城,则多个板块承压严重。在克而瑞排列的一手库存套数货量TOP10板块中,增城区便占了4个板块,分别为永宁街道、新塘镇、朱村街道以及中新板块。其中,朱村街道板块去化周期为17.8个月。若按照去化周期的“低迷”12-18个月、“危险”≥18个月划分,该去化周期健康度接近危险。
而在其他TOP10板块中,花都的汽车城板块去化周期达到了36.5个月,其次是22.2个月的南沙黄阁板块,19.8个月的从化街口板块,均属于去化危险行列。
在周边板块出现重压之际,广州楼市的新供应也更为“偏心”中心区。从最近出台的《2022年广州供地计划》《2022年广州供地蓝皮书》来看,当中不乏天河、海珠、荔湾、白云等核心区域优质地块。而在昨日出炉的2022年首轮集中供地名单中,中心区占比大幅上升,18宗地块中心六区地块占比61.1%,比去年同期的25%大大提升。
广州中原研究发展部认为,市场除信贷以外仍需要更大的利好刺激,才能进一步提振市场表现。按照目前高层对房地产市场“稳预期”的定调,加上全国部分重点城市已陆续推出优惠政策,预计二、三季度广州部分区域存在微调购房门槛以带动成交的可能性。(记者何璐诗)