申请强制执行，被执行人房屋内有租客该怎么办？离婚后房产未过户，前夫成为被执行人该房产能够被执行吗？在司法实践中，赢了判决并不意味着权益得到了保障，执行问题一直是人们热议的话题，因为各种各样的原因，执行难也成为了困扰不少市民的难题。2月7日半岛问法热线聚焦执行难题，北京市京师（青岛）律师事务所的姜森律师和朱光涛律师做客半岛问法热线，为有此困扰的市民出谋划策提供专业建议。

当天上午，半岛问法热线（80889800）响个不停，可见市民对此话题的关注度较高。朱光涛律师接到了市民宋先生的咨询，宋先生称，将其自有存款30万元出借给王先生，王先生到期未还款，宋先生将其起诉，法院判决王先生还本付息。

“后来对方迟迟不还钱，我就向法院申请强制执行，经过调查，对方除一处房产外无可供执行的财产，法院依法查封该房产并进行评估、拍卖。”宋先生告诉朱律师，在法院评估拍卖过程中，有案外人向法院提出执行异议，称涉案房产已被其租赁租赁期为20年，并提交租赁合同和租金支付凭证。宋先生询问，针对这突然冒出来的案外人，自己该怎么办？应如何审查这份租赁的真实性？

(相关资料图)

朱光涛律师表示，根据宋先生描述的这些情况，宋先生想要拍卖继续执行下去，需要根据对方提交的证据进行质证，如果能够证明该租赁是虚假租赁，那么案外人的请求将被法院驳回。“承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：租赁合同的订立时间；租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；租金支付是否违反常理；是否办理房屋租赁登记备案手续；是否存在名为租赁实为借贷情形；租赁房屋是否实际转移占有使用；是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。”朱律师表示，如果案外人提交的租赁合同均符合上述方面的要求，那么法院很可能会确认该租赁合同的有效性，涉案房屋拍卖的难度就很大。

朱光涛律师

在朱律师解答市民来电的同时，姜森律师也接到了市民李先生的询问。“对方欠钱不还，我向法院提起了诉讼，法院也判我胜诉了，但是对方仍以没有钱为借口不履行法院判决。”李先生无奈向法院申请强制执行。“我们原本是关系不错的朋友，没想到会闹成这样。”李先生告诉姜律师，“案件进入强制执行阶段后，对方名下有一套房产但是还没有办理房产证，对方跟我说等办完房产证后再进行拍卖，让我等一等，我现在不知道该不该等。”

姜律师建议李先生从两方面进行审查，之后再做决定。“一方面，可以去相关有关部门去看一下，是否对方所说的这个情况是属实的，如果这种情况属实，可以做一下背景调查，看看这个债务人是否还有其他的这个债务，如果不存在其他债务情况的话，那么我们可以暂时等一下，等一下他办下产权证来之后，这个房子可能就会有大幅度的价值上涨，您的债权也能得到更好的清偿。”姜律师表示，“另外一方面，如果说情况不属实，或者说对方有其他的潜在的债务风险，那么我建议不要再等了。”姜律师表示，如果等的话，可能就会有更多的债权人申请强制执行，平分这个房屋的价值，那时候即便这个房屋能够办出产权证，那么能分到李先生手里的部分也存在不确定性。

姜森律师

问题1：被某公司诈骗50万，法院执行后移交公安，我该怎么办？

市民刘先生在2014年在某公司投入50万元，当时投资的人不少。后来因为某公司倒闭了，投资人就向警方报案。经警方调查，认定该公司的行为系诈骗，并将调查材料移交给检察机关。法院以诈骗罪受理此案，作出判决后进入执行阶段，将某公司相应的财产进行拍卖，将所得案款转交给公安，由公安协调处理。刘先生询问律师既然法院已经执行了，为什么要将案款转交公安，自己该怎么办？

律师说法：按照刘先生所说的，这起案件是由公安以诈骗罪向法院提交的，这就应该是一起刑事案件，而不是民事案件。如果受害人只有刘先生一人，那法院判决后，刘先生可以拿刑事判决书去申请强制执行，执行回的案款可以直接转交给刘先生。但因为这个案件的受害人是群体性的，公安负责此案的侦破，对每个受害人的具体情况更加了解，因此法院将案款交由公安处理，是为了最大限度地保护受害人的利益。因此建议刘先生耐心等待，相信公安机关会根据受害人的具体情况，对执行回的案款进行合理的分配。

问题2：借钱给朋友投资，朋友消失了，我可以要求法院强制执行，拍卖他名下的房产吗？

李先生和廖先生是朋友关系，2020年廖先生告诉李先生说自己有一个很好的投资你项目，让李先生和他一起投资。李先生因为有顾虑，没有答应投资，但答应以借款的方式，将30万元交由廖先生去投资。在借款合同上写明，廖先生每月按比例向李先生支付利息。没过几个月，廖先生就没有按约定支付利息了，李先生向其讨要时，他总是找各种理由拖延，后来廖先生干脆玩起了“失踪”。现在李先生联系不到廖先生了，但知道廖先生名下有一处房产，李先生询问律师自己是否可以通过诉讼，申请法院强制执行，通过拍卖廖先生名下的房产来偿还欠款？

律师说法：李先生和廖先生之间签订的是借款合同，属于民事关系，李先生是可以向法院起诉并要求保全相应的房产。就算廖先生“失踪”了，法院也可以通过公告送达的方式，进行缺席判决。如果李先生胜诉，可以向法院申请强制执行，由法院对房产进行评估拍卖。如果李先生是房产的第一顺位查封人的话，拍卖房产的案款在偿还了抵押权人的优先受偿的案款后，可以支付给李先生。但还是要提醒李先生，最好对廖先生的房产进行一些调查，确定该资产足以偿还所有案款，否则即使拍卖了房产，李先生这边很有可能因为廖先生没有执行财产，导致终结本次执行。

问题3：前夫留给我的房子被法院查封了，我可以要求法院解除查封并终止对房子的一切执行措施吗？

潘女士与王先生于2016年签订离婚协议后离婚，当初的离婚协议中约定王先生名下的一处房产归潘女士所有。离婚后潘女士一直居住在那套房子里，但并没有办理房屋过户手续。2022年潘女士接到法院通知，称她居住的房屋已经被查封，并要对房屋进行拍卖。原来离婚后，前夫王先生向某公司借款，将该房产作为抵押。后王先生因为不偿还借款，某公司向法院申请强制执行并要求拍卖抵押房产。潘女士认为当初的离婚协议里约定房屋归自己所有，王先生没有所有权，且该房产一直是自己合法居住和占有，且王先生的欠款行为是离婚后发生的，属于王先生的个人债务。潘女士询问律师自己是否提出执行异议，要求解除查封并终止对房屋的一切执行措施？

律师说法：根据相关法律规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”离婚协议里虽然约定了房屋归潘女士所有，但因为没有办理过户手续，对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果，在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定，不具有对抗外部第三人的法律效力。因为王先生不履行相关义务，且房屋仍然登记在王先生名下，法院才查封该房产，潘女士主张提出执行异议是很难得到法院支持的。在此提醒市民，在不动产确权后，尽快办理过户手续，以免因某些因素损害自身的合法权益。

问题4：执行时发现抵押的房产被出租了，我可以申请提取租金收入吗？

某公司向陈先生的公司借款，双方约定了借款的利息及偿还期限，并将某公司的一处不动产作为抵押，陈先生的公司向某公司放款。某公司开始时还能按约定，准时支付本息，可很快就不履行还款义务。陈先生的公司依法起诉某公司，法院判决胜诉后，在执行过程中，发现某公司将抵押的不动产出租给了另一家公司，出租合同上约定出租年限为20年，且已经出租了8年。陈先生询问律师抵押不动产的租金收入，自己是否有权向法院申请提取？

律师说法：根据民法典相关规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”根据陈先生的描述，某公司将抵押的不动产进行出租，所得的租金属于法定孳息，孳息属于当事人收入的范畴，陈先生的公司作为上述出租房地产的抵押权人，有权收取该法定孳息。因此陈先生的公司完全可以向法院申请依法冻结并提取该租金收入。

问题5：与某公司签订债权资产转让协议后，能否对与该公司有债权关系的公司申请强制执行？

某贸易公司对某投资公司享有债权，某投资公司以其所有的“某某广场”项目提供抵押担保，该债权及抵押权业经法院判决确认合法有效的。2021年，洪先生的公司与某贸易公司签订债权资产转让协议，将对某投资公司的债权转让给了洪先生的公司。协议签订后，洪先生的公司即依协议约定向某贸易公司支付债权转让的所有价款，并完成了债权资料和债权凭证的交接。后某贸易公司向某投资公司及其法定代表人邮寄送达了《债权转让暨催收联合通知书》，告知其债权转让给洪先生公司的事宜，某投资公司及其法定代表人均予以签收。现某投资公司不履行相关义务，洪先生询问律师，自己的公司是否可以向法院起诉，并申请强制执行？

律师说法：洪先生公司的问题其实是在法院生效判决进入执行程序前受让债权，洪先生的公司是否可以作为申请执行人直接向法院申请强制执行。根据洪先生的描述，他公司受让某贸易公司对某投资公司的债权，该债权转让真实、合法、有效。陈先生的公司可以将债权交由法院裁定确认并完成执行申请人的变更。根据相关法律法规，以及2014年最高院发布的相关指导案例中的明确裁判，即：通过债权转让方式承受债权的权利人可以直接向法院申请强制执行。洪先生的公司应系生效法律文书确定的权利人的权利承受人，有权以自己的名义直接向法院申请强制执行。

问题6:执行被终本，我该怎么办？

孙女士向法院申请强制执行后，一直没有进展，近日法院告诉孙女士，将终结本次执行，孙女士询问，终结本次执行后是不是意味着自己的钱要不回来了？

律师说法：终结本次执行程序，是指在执行程序开始后，人民法院按照执行程序要求，履行了法定手续，在查明被执行人确无可供执行的财产、暂时无履行能力的情况下，执行工作暂时没有必要继续进行，由法院裁定案件执行程序阶段性终结，从而暂时结束执行的一种制度。执行案件终本后，申请执行人如果发现被执行新的财产线索可以到法院申请恢复执行，维护自己的权益。

问法感悟：

朱光涛律师：今天非常荣幸做客半岛问法热线，接听了许多涉及执行程序中遇到的问题，执行被视为实现公平正义的最后一道屏障，而目前中国司法实践中长期存在的执行难问题，自2016年至今，虽最高人民法院已经通过“基本解决执行难”攻坚战、出台司法解释等多项举措予以破解，但仍因囿于申请执行人申请采取措施迟延、被执行人采取各种规避执行手段而困难重重。鉴于此，个人认为在发生纠纷之后，尤其是涉及财产类纠纷，在提起诉讼之前或者过程中可以申请财产保全，这样可以避免后期取得胜诉判决后，被执行人将其所有财产转移导致没有可供执行的财产。

姜森律师：今天做客半岛问法热线栏目，接听了很多岛城市民的来电咨询，今天的话题主要是围绕在案件执行问题，在执行过程中部分案件存在执行难、执行慢、案外人提出执行异议等问题。也有的案件判决后，法院才发现被执行人已经提前转移了全部财产或者被执行人失联，导致案件没有财产可供执行，最终导致申请执行人赢了诉讼却无法拿回钱的结果。通过对这些执行案件的解答，建议发生纠纷后及时保留证据积极处理，对被执行人的财产进行查封冻结，以避免案件执行困难的情况发生。

相关判例：全款买房但对方不配合过户，该房产能被执行吗？

【案情介绍】

2008年9月，王某与刘某签订了《购房合同》，王某将涉案房屋出售给刘某，该合同签订后，刘某支付全部价款，王某将房屋交付刘某实际占有、管理、使用，刘某缴纳房屋水电费、取暖费、天然气费等相关费用，刘某购买房屋后，多次联系王某办理过户手续，但因王某一直说在外地，不能配合办理。随后王某更换了手机号，刘某无法联系到王某，因此没有办理房屋过户登记手续。2014年王某因与案外人姜某发生纠纷，姜某申请查封了王某名下的涉案房屋，并要求法院强制执行拍卖该房产，刘某提起案外人执行异议之诉，请求确认涉案房屋归其所有，请求解除对涉案房屋的查封，要求对涉案房屋排除执行。

【法院裁判】

综合刘某与姜某各自债权产生的时间、内容、功能等方面评价，刘某对涉案房屋所享有的权利应当优先于姜某对涉案房屋所享有的权利，故刘某的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，享有足以排除强制执行的民事权益，因此刘某对涉案房屋所享有的权利能够排除执行。本案中刘某请求解除对涉案房屋的查封，解除查封不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故法院不予审理。刘某请求确认涉案房屋归其二人所有，因刘某对涉案房屋享有的是债权，不是所有权，故对该诉讼请求不予支持。综上，刘某的诉讼请求部分成立。判决不得执行登记在王某名下涉案房屋。

【法律分析】

本案的争议焦点是刘某就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于其中“非因买受人自身原因”的理解，一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记请求的积极行为，即可以认定为符合该条件。案外人刘某有证据证明其向被执行人王某购买的房屋符合上述法律规定的条件，有权就执行标的享有排除强制执行的民事权益。