近年来,随着社会经济的发展及二孩、三孩政策的变化,高端改善类房源为越来越多的人群所追求。数据显示,高端住宅类房源的销售量持续走高。纵观岛城数十年的商品房发展历史,高端住宅市场的走向呈现出从前海一线往内陆转移的特征,近年来诞生了浮山后、松岭路、东李等高端片区；人们对房源的需求,不再仅限于产品类型,开始更多关注产品力和品牌力。而房企在开发产品的时候,也紧跟市场脚步,在户型和产品的打造上,更多专注于购房者的体验感。

数据：高端楼盘成交量飙升，需求持续走高

近几年,高端住宅的需求量持续走高。据卓易数据统计,2021年1~12月,岛城新建商品房累计成交金额约2446亿元,成交面积约1614万平米,成交套数为140438套。从新建商品住宅单盘全年销售业绩来看,排在销售额度前10位的楼盘,多数为高端住宅产品,且多为大面积段产品。其中,仅崂山区就有5个高端产品入围,占比达50%,包括大云谷金茂府、银丰玖玺城、海信君澜、佳源华府和融创崂山壹号院,这几个项目的成交均价基本在4万元/平米~8万元/平米之间,而且多为大户型产品,套总价多为500万元以上,甚至1000万元以上。除此之外的5个项目,有4个来自西海岸的原胶南,其中融创影都学府、灵山湾壹号也均为高端住宅产品,前者套总价在400万元以上,后者套总价在200万元以上。

今年1~2月,岛城新建商品房成交13608套,成交面积155万平米,成交金额228亿元。从新建商品住宅单盘销售业绩来看,排在销售总额前10位的也有一半左右为高端楼盘。包括崂山区的鲁信海曙云霞、大云谷金茂府、佳源华府、海信君澜以及西海岸融创影都学府等。

版图：从依赖海景到内陆化，新片区不断崛起

岛城开始有高端住宅,主要从上世纪90年代开始,一直到2010年前后的20年间,岛城的高端住宅主要依赖海景。从早期的五四广场、八大关周边,因坐拥浮山湾,别墅和洋房的单价高达十几万元甚至几十万元。再到后来的麦岛开发、崂山“四姜一湾”的建设过程中,以海信、海尔等本土房企为主的高端住宅开始崛起,独栋别墅造价上亿元,珍稀的大户型山景、海景洋房也基本在上千万元。

但当主城区的海岸线往东再无多少发展空间时,高端住宅市场开始“内陆化”。首当其冲的便是崂山区松岭路沿线,早年的上实海上海、新华锦爱丁堡、海信都市果岭已为这条道路奠定了高端住宅集聚区的调性。今年2月,崂山区在城市更新的城市建设三年攻坚行动动员大会上表示:未来3年将集中发力推进株洲路两侧及张村河两岸区域的开发建设,包括旧城旧村改造、市政设施建设、地铁建设及公园建设等。这意味着,张村河与松岭路并界的“十字”处,或是未来崂山区的重点发展区域。而鉴于目前融创崂山壹号院、鲁信地块的高端定位,以及周边华润万象汇、三甲公立医院的落定,这个片区有望成为岛城下一个“新贵”片区。

与此同时,近两年来,浮山后的高端楼盘也不断崛起,大云谷金茂府、华新园东宸府、远洋万和公馆等一系列产品迅速铺开,将片区洋房均价直接提至4万元/平米以上。目前,片区内在售的金地华章、大云谷金茂府以及即将上市的青啤地块,将成为未来浮山后逐鹿的重点区域。

值得一提的是,东李片区经过十多年蝶变,如今已从刚需板块晋级高端改善板块。在历经两年多无甚地块上市后,今年的东李迎来全面开花时代。绿城春溪云庐、绿城锦上月鸣、森林公园、万竹云峰、华新园石牛山项目、海创惠水路南项目等纷纷上市,借助当地配套的不断完善,这些项目的销售均价也不断上涨,吸引了众多高端改善类需求的目光。

市场：别墅洋房几近绝迹，多为混合高端住区

近年来,由于主城区土地日渐稀缺,一些优质地段商业地块的容积率也不断提高,别墅和洋房几近绝迹,真正低密度的纯高端住宅产品已越来越罕见。取而代之的大多是洋房搭配小高层或高层产品的混合高端住宅区。

例如位于松岭路的崂山壹号院项目,容积率虽仅有1.89,但开发的产品也是洋房和小高层的搭配。同样位于松岭路的奥园翡翠云城,容积率为2.25,产品融合了洋房、小高层和高层。位于浮山后片区的大云谷金茂府,容积率则高达4.38,开发的产品均为高层住宅,面积段在119~165平米。同样位于老四方的绿城和锦诚园,也受限于3.5的高容积率,只能建设高层住宅。

有业内人士指出,一般来说,容积率在2.0以下的地块,才有可能开发出低密度的产品。但据克而瑞数据统计,2018年~2020年,崂山区共成交商住用地建面123.8万平米,平均容积率高达3.5,容积率在2.0以下的地块,仅有10.5万平米,占比仅有8%。“2021年至今的两次集中供地,崂山区成交商住用地建面51.5万平米,其中2.0以下容积率的仅有3.3万平米,占比进一步下降到6%。高端住宅云集的崂山区都如此,更不用提其他区市了。”该业内人士表示。

需求：产品力要高，户型、园林、物业成重点

高端住宅市场正迎来它的“春天”。克而瑞数据通过数据监测发现,目前岛城高端住宅的购买主力人群为35~45岁的中青年,正呈现出年轻化的特点。除了对社区硬件高配的要求,他们对产品力的要求也不断提高。

不久前,一专做高端品质住宅的品牌房企曾对全国近2万名业主及3000多名非业主进行了调研,了解人们的真实需求。他们发现,人们对户型有了更高的需求,不仅要求南北通透,更多需要动静分离,家庭共享空间及私人空间都要有所强化；同时,对于厨房和卫生间的设置,也更多倾向于放在便于消杀的位置,以保证家庭人员的安全与方便。

当然,除了户型,不少房企还发现,人们开始追求全龄化的社区配套以及健康态的园林景观。儿童游乐场所、年轻人的运动场地、老年人的健身场所等的建设,增强了人们的居住体验。同时,园林打造的景观大堂、山水庭院,也让业主归家时更有诗意。以融创崂山壹号院为例,在景观大堂西侧打造了一个沉浸式的自然式山水庭院,既有观赏性,又有其功能性。让业主可以置身其中,体验园林的意境。

同时,高端购房者对于产品装修的档次、物业的服务水平也有了更深的认识。格调、品位、个性逐渐开始引领市场。而优质的物业服务水平,对于房产的升值十分重要,所以,用什么样的物业,也成为这部分人选房的一个重要考虑。